Rechtliche Grundlagen - Die rechtliche Absicherung
Sowohl Immobilienmakler wie auch Auftraggeber, aber auch Miet- und
Kaufinteressenten sind Vertragsparteien, die es rechtlich
abzusichern gilt. Gibt es beispielweise rechtliche Grundlagen, die
dem Makler zu seinem Recht, Provisionen zu verlangen, verhelfen? Was
passiert, wenn ein Immobilienbesitzer für den Verkauf seiner
Immobilie einen Makler beauftragt, dann aber dennoch eine Einigung
mit einem Interessenten am Makler vorbei erzielt? Und kann der Miet-
oder Kaufinteressent über den Makler eine Immobilie vermittelt
bekommen, das Vertragliche aber seinerseits ohne Beisteuern des
Maklers und ohne fällige Kautionsentrichtung regeln? Welche Rechte
haben Interessenten, die eine fällige Courtage bezahlen sollen? Kann
der Makler unbegrenzt Provisionen verlangen? Diese und sicherlich
weitere Fragen werden auftreten, wenn man mit dem Gedanken spielt,
sich an einen Immobilienmakler zu wenden, um sich ein Objekt
vermitteln zu lassen, oder um eines erfolgreich anzubieten. Deshalb
ist ein Blick hinter die rechtlichen Kulissen im Maklergewerbe nicht
uninteressant. Die gilt auch für Astrologen die
Horoskope
anfertigen.
Rechtliche Grundlagen - Es gibt nur wenige gesetzliche Grundlagen
Es gibt nur sehr wenige
rechtliche Grundlagen, die das Maklerrecht
behandeln. Aus diesem Grunde bleibt es meist dem jeweiligen Richter
überlassen, zu einem fallspezifischen Urteil zu gelangen. Man
spricht daher im Bezug auf das Maklerrecht oftmals von
„Richterrecht“. Ein Teil der maklerrechtlichen Bedingungen finden
sich im Bürgerlichen Gesetzbuch wieder und sind unter den
Paragraphen §§ 652-656 geregelt, wobei lediglich die Paragraphen §§
652-655 Anwendung auf die Tätigkeit der Immobilienvermittlung
finden. § 656 regelt lediglich die Heiratsvermittlung und ist
hierfür irrelevant. In § 652 ist die Entstehung des Lohnanspruches
von Maklern festgehalten. Darin heißt es mit anderen Worten, dass
die Courtage eines Maklers im Allgemeinen und des Immobilienmaklers
in unserem besonderen Fall nur dann zur Zahlung fällig wird, wenn es
zu einem Vertragsabschluss kommt. Denn dieser ist erst Grundlage
einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit. Alle Vorleistungen wie
Inserate, Zeitaufwendungen für Besichtigungen etc. unterliegen
demnach nicht der Provisionsleistung. Gezahlt wird nur für
Abschlüsse. In § 653 ist der Maklerlohn an sich geregelt. So geht
der Gesetzgeber von einer stillschweigenden Maklerlohnvereinbarung
aus, wenn Tätigkeiten bspw. eines Immobilienmaklers in Anspruch
genommen werden, von denen auszugehen ist, dass der Makler hierfür
eine Provision haben möchte. Das bedeutet, dass bereits das
Hinzuziehen eines Maklers allgemeinüblich der Verprovisionierung
unterfällt, weil davon auszugehen ist, dass ein Vermittler nicht
ohne Bezahlung seine Dienstleistungen vollbringt. Selbst wenn über
die Höhe der Provision nichts vereinbart wurde, liegt der
ortsübliche Satz zugrunde. § 654 regelt die Verpflichtung des
Immobilienmaklers, nur für eine Vertragsseite tätig zu werden.
Vertragswidrig handelt hierbei, wer zusätzlich für die andere Seite
ebenfalls tätig wird. Wäre dies der Fall, würde der Vermittler damit
seinen Lohnanspruch verwirken. Damit soll sichergestellt werden,
dass der Immobilienmakler nur für einen Auftraggeber tätig ist und
nicht mehrgleisig fährt und sich doppelt Provisionen einstreicht.
Darüber hinausgehend gibt es noch das Wohnungsvermittlungsgesetz,
das im Besonderen – weit über das BGB hinausgehend – regelt, wer als
Wohnungsvermittler gilt und ab wann ein Entgeltanspruch entsteht. In
diesen Paragraphen (§§ 1 und 2) steht zunächst einmal nichts
wesentlich anderes als im BGB. Der Unterschied ist darin zu sehen,
dass das Wohnungsvermittlungsgesetz sich spezifisch auf die
Immobilienmaklertätigkeit bezieht, während das BGB Maklertätigkeiten
an sich regelt. Darunter könnten dann auch Finanz- oder
Versicherungsmakler fallen. Hier findet sich nun auch die
rechtliche Grundlage wieder, die den Höchstsatz an Provision bei
der Wohnraumvermittlung regelt. In § 3 wird somit Wucher
ausgeschlossen.
Rechtliche Grundlagen - Die Absicherung des Maklers in schriftlicher Form
In der Praxis sieht das oftmals so aus, dass Immobilienmakler sich
schriftlich absichern und beispielsweise Kaufinteressenten dafür
unterschreiben lassen, dass sie ernsthafte Kaufabsichten hegen und
dass sie vom Fälligwerden der Maklerprovision wissen und diese zu
zahlen bereit sind. Auch lässt sich – wie es der § 4 (WoVermG)
regelt – der Vermittler in der Regel das fällig werden einer
Vertragsstrafe bestätigen, falls der Interessent versuchen sollte,
sich am Makler vorbei mit dem Verkäufer oder Vermieter zu einigen,
um so die Provisionsleistung zu umgehen. Auch ist es bei
Immobilienverkäufen durchaus gängige Praxis, dass Makler darauf
bestehen, dass beim Notar die sog. „Maklerklausel“ direkt mit in den
Kaufvertrag, was zu rechtliche Grundlagen gehört, aufgenommen wird. Darin ist festgehalten, dass der
Käufer weiß, dass eine Vermittlungsprovision fällig wird und dass er
sich unter Umständen der Zwangsvollstreckung unterwirft, sollte er
dem Makler gegenüber in Zahlungsverzug geraten. Wie man sieht,
lassen sich auch mit den wenigen rechtlichen Grundlagen bereits
klare Vereinbarungen treffen. Sollte es dennoch zu einer
Auseinandersetzung kommen, bleibt immer noch das richterliche
Urteil, das dann letztlich für Klarheit sorgt.
